تجربیات کشورهای مختلف در مواجهه با بحران مسکن

مسکن در دهه‌های اخیر به یکی از مهم‌ترین چالش‌های اقتصادی و اجتماعی در بسیاری از کشورها تبدیل شده است. رشد سریع قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید خانوارها، گسترش اجاره‌نشینی و تبدیل مسکن به ابزاری برای حفظ ارزش سرمایه، مسائلی هستند که تنها به اقتصادهای در حال توسعه محدود نمی‌شوند. بررسی تجربیات کشورهای مختلف نشان می‌دهد که سیاست‌های اتخاذشده در این حوزه، پیامدهای متفاوتی بر بازار مسکن داشته است.

در ترکیه، این کشور در سال‌های اخیر با جهش شدید قیمت مسکن و اجاره‌بها مواجه بوده است. داده‌های رسمی نشان می‌دهد که قیمت مسکن در این کشور طی یک دهه چندین برابر شده و سهم هزینه مسکن در سبد خانوار افزایش یافته است. در چنین شرایطی، مسکن به یکی از گزینه‌های اصلی حفظ ارزش دارایی تبدیل شده و تقاضای سرمایه‌ای بر بازار غلبه پیدا کرده است. دولت ترکیه برای کنترل وضعیت، برنامه ساخت گسترده مسکن اجتماعی را از طریق نهاد دولتی «توکی» در دستور کار قرار داد. این طرح با تکیه بر زمین‌های دولتی و فروش اقساطی بلندمدت طراحی شده است. همچنین، دوره بازپرداخت وام‌های مسکن افزایش یافته تا فشار مالی بر خانوارها کاهش یابد. با وجود این اقدامات، مطالعات نشان می‌دهد که اثرگذاری این سیاست‌ها محدود بوده است. تورم بالا، افزایش هزینه ساخت و مشکلات تامین مالی باعث شده‌اند که رشد عرضه نتواند به‌طور پایدار قیمت‌ها را مهار کند. تجربه ترکیه نشان می‌دهد که افزایش عرضه، بدون ثبات اقتصادی و کنترل متغیرهای کلان، به تنهایی برای تعادل بازار کافی نیست.

کره جنوبی نیز سال‌هاست با چالش مسکن در شهرهای بزرگ، به‌ویژه سئول، مواجه است. افزایش تقاضا، تمرکز جمعیت و محدودیت زمین شهری، قیمت مسکن را به یکی از دغدغه‌های اصلی خانوارها تبدیل کرده است. دولت کره جنوبی برای مهار سفته‌بازی، سیاست‌هایی مانند افزایش مالیات بر خانه‌های چندگانه، مالیات بر عایدی سرمایه و محدودیت‌های اعتباری را اجرا کرده است. هدف این سیاست‌ها کاهش انگیزه احتکار و هدایت واحدهای خالی به بازار مصرفی بوده است. با این حال، پژوهش‌های منتشرشده در مجلات علمی نشان می‌دهد که بخشی از این سیاست‌ها با پیامدهای غیرمنتظره همراه بوده است. در برخی موارد، افزایش مالیات موجب انتقال هزینه به بازار اجاره شده و فشار بیشتری بر مستاجران وارد کرده است. همچنین، واکنش متفاوت مناطق شهری به سیاست‌های مالیاتی باعث شده که در برخی محله‌ها، قیمت‌ها بیش از میانگین رشد کند. این تجربه نشان می‌دهد که سیاست‌های تقاضامحور، اگر با توسعه متوازن عرضه و مسکن عمومی همراه نشوند، ممکن است نتایج ناهمگنی در بازار ایجاد کنند.

سنگاپور نمونه‌ای متفاوت در مدیریت بازار مسکن به شمار می‌رود. بخش عمده زمین در این کشور در اختیار دولت است و توسعه مسکن از طریق نهاد دولتی «هیئت توسعه مسکن» انجام می‌شود. بیش از ۸۰ درصد جمعیت سنگاپور در واحدهایی سکونت دارند که به‌صورت فروش بلندمدت یا اجاره تحت نظارت دولت عرضه شده‌اند. در این مدل، مسکن با هدف مصرف طراحی شده و محدودیت‌هایی برای فروش مجدد در کوتاه‌مدت وجود دارد. این سیاست‌ها موجب کاهش نقش سفته‌بازی و ایجاد ثبات نسبی در بازار شده است. همزمان، حمایت‌های مالی هدفمند به خانوارها کمک کرده تا هزینه مسکن با درآمد آنها تناسب بیشتری داشته باشد.

مرور تجربه ترکیه، کره جنوبی و سنگاپور نشان می‌دهد که بحران مسکن پدیده‌ای چندبعدی است و سیاست‌گذاری در این حوزه نیازمند ترکیبی از ابزارهاست. ثبات اقتصادی، مدیریت زمین، توسعه مسکن عمومی، طراحی دقیق سیاست‌های مالیاتی و توجه همزمان به عرضه و تقاضا، از عوامل کلیدی در شکل‌دهی به بازار مسکن هستند. تجربه کشورها نشان می‌دهد که مسیرهای متفاوت سیاست‌گذاری می‌تواند نتایج متفاوتی برای خانوارها و بازار مسکن به همراه داشته باشد.